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お家選び講座　売主と仲介の基本的な違い

新築一戸建て購入を検討する際、ネットの物件情報やチラシの中に『売主』『仲介』『販売代理』などの文字が表示されています。
これって何の事でしょう？これらは業者と行う不動産取引の種類なのです。どのような取引が行われるかによって様々な違いが出てきてしまいます。ついつい物件の情報にばかり目がいってしまいますが、この取引の種類『取引態様』の違いとメリット・デメリットも検討材料として有効利用しましょう。

不動産チラシやHPに目を向けると事業主・販売主・自社物件・売主物件・仲介物件・販売代理・販売提携などなど、物件情報に表記されています。不動産の取引をする場合、業者はその取引がどういう種類のものかを明示する義務があり、その種類を表したものが不動産の取引態様と呼ばれるものです。
3つに別けられる取引態様の違いを見てみましょう。

売主とはその物件の所有者のことをいいます。販売の図面に「売主」と記載されていたら、物件情報を出している広告主が開発・分譲した土地や建物を直接販売していることを意味します。「自社物件・販売主」などと表記される場合もあります。物件の所有者(売主)から直接取引を行う為、売主仲介手数料がかからない事が大きな特徴でありメリットです。

仲介(媒介)は、簡単に言うと売り主と買い主の間に不動産業者(仲介会社)が入ることをいいます。仲介会社が紹介・斡旋していますという意味です。仲介者は売主と買主を引き合わせ、取引条件の調整役を担います。 買主に変わって売主への要望や交渉なども行います。契約が成立した際は、仲介手数料として「物件価格の3％＋6万円(税抜)」を上限として、売主と買主は仲介会社に支払うことになります。

販売代理・販売提携などと表記されています。売主から販売の代理権を与えられた不動産会社が、販売活動から契約まで行なうものです。売主の代理として販売する訳ですから買主から見れば販売代理業者は売主と同様であると考えられます。代理したがって仲介は存在しないので仲介手数料は不要となる場合がほとんどです。取引が成立すれば、売主からは販売代理業者に手数料が支払われます。

売主と仲介（媒介）のメリットとデメリット

取引態様の違いによってどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
物件を選ぶ条件以外に、取引を有利に行う為に良し悪しを知っておきましょう。

  • ◎仲介手数料が不要。
  • ◎自社物件の為、物件の構造や仕様、工法など正確な情報を持っている。
  • ◎自社で管理している空き物件に関しては情報が正確。
  • ◎直接取引を行うのであらゆる事のレスポンスが早い。
  • ◎新築物件の場合、10年瑕疵担保責任※(かしたんぽせきにん)が法律で義務づけられているので、アフターメンテナンスも売主またはそのグループ会社が行なってくれることが多い。そのため、責任を持って物件を紹介してくれる(後々のトラブルは双方にとって不利益となるため)
  • ◎不動産を扱うプロを相手に直接交渉しなくてはならない。
  • ◎専門的な情報の判断が必要となる。
  • ◎自社販売の物件しか取り扱っていない会社が多いため、紹介してもらえる物件の数が限られる。
  • ◎土地ごとの適正価格に精通している事が多い。
  • ◎様々な会社の物件を取り扱っている。
  • ◎買主に変わって要望や交渉を行ってくれる。
  • ◎客観的な意見や情報などのアドバイスを受ける事ができる。
  • ◎仲介手数料、上限で物件価格の3％＋6万円(税抜)が必要となる。
  • ◎自社で管理している物件ではないので、物件ごとの詳しい情報、説明が得られない場合がある。
仲介（媒介）業務と代理業務

前述しました販売代理などの代理業務の場合は、仲介手数料がかからない事がほとんどです。
代理業者は売主の代理であり、仲介業者ではありません。建売住宅では代理販売が多いので手数料が不要な場合が多いです。ただし、売れ残った建売住宅などでは、代理業者が不動産会社に仲介している物件もあります。その場合には、仲介手数料の支払いを求められることもありますので、販売代理か仲介（媒介）かを必ず確認するようにしましょう。

瑕疵担保責任について

買主は売主に対して瑕疵担保責任を追求することができます。瑕疵担保責任とは、売買の目的物に瑕疵(目的物が取引上普通に要求される品質が欠けている、欠陥がある状態)があり、一般人が通常の注意を払っても知り得ない瑕疵であることと、買主が善意・無過失の場合に、売主が買主に対して負う責任をいいます。
新築物件の場合、10年間の瑕疵担保期間が品格法で義務づけられています。具体的には「構造耐力上主要な部分」と言われる基礎・土台・柱などと、「雨水の侵入を防止する部分」として屋根・外壁・サッシなどの住宅主要部分について、売主は10年の担保責任を負うことです。
『売主』と『仲介』では色々なメリットとデメリットがあります。大切な家を購入するために、物件に合った取引を考えましょう。